Proč ? Zákon č. 72/94.
Sb. se napoprvé úplně nepovedl a nebyl zcela kompatibilní s obecnými právními
přepisy. Sdružení, která podle něj z vlastníků bytů vznikala byly tzv.
"nonsubjekty", neměla právní subjektivitu a nemohla proto ani svým jménem
jednat navenek. S osobami právnickými ani fyzickými. Vznik právnických osob z
vlastníků bytů byl jen nepovinnou možností, téměř v praxi nevyužívanou. Pak
1.7.2000 nabyla účinnosti novela zákona č. 72/94 Sb. zákonem č. 103/2000 Sb.,
jehož nejdůležitější změnou byl přechod od původních Společenství vlastníků
jednotek – sdružení bez právní subjektivity ke Společenství vlastníků
jednotek s právní subjektivitou, vznikající přímo ze zákona, na
základě splnění zákonem definovaných podmínek. Zákonodárci však ponechali
původní název Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) i pro nové, ze
zákona vznikající, právnické osoby. To slouží pro zmatení družstevníků a aparáty
bytových družstev to dlouhodobě činí a zdá se, že jim to zatím
vychází.
Pro laiky značně
nepřehledný zákon č.72/94 Sb. postsocialistická bytová družstva dezinterpretují
a mlží tak dobře, že necelých 14 měsíců před koncem zákonem dané
lhůty, v níž je možno družstevní byty převádět do vlastnictví, je
převedeno cca 30 % bytů. Za 15 let co tato možnost trvá !
Ne každý družstevník si
totiž uvědomuje, že si byt do poslední koruny sám zaplatil. Nikdo mu proto
fakticky jeho převodem nic nedaruje, dostává jen to, co bylo za socialismu
družstevní, tedy jakoby všech a kdy soukromé vlastnictví bylo sprosté slovo a
přežitek buržoazní i kapitalismu. Proto se přece dělaly i dvě vlny privatizace
ostatního socialistického majetku. Privatizovala se i zemědělská družstva.
Bytoví družstveníci však mají proti zemědělským nespornou výhodu, neboť oni
privatizovaný majetek sami užívají a nikdo jim jej nemůže zapřít, jak se
to stávalo zemědělským družstevníkům.
Některá bytová družstva
přímo diskriminují vlastníky bytů vůči družstevníkům – nájemníkům, které tak
odrazují od převodů bytů do jejich vlastnictví. Po vlastnících bytů družstva
vyžadují plnění povinností, které nemají a současně družstva sama odmítají plnit
to, co jim zákon č. 72/94 Sb. přímo ukládá, nebo co družstva sama vložila do
smluv, které s vlastníky uzavřela. Pokoušejí se vlastníkům podstrčit nemravné
smlouvy o správě atd. atp. Tato za socializmu vytvořená družstva však jednají
zcela pragmaticky. Jsou nyní podnikatelskými subjekty a chtějí si udržet
miliardové hodnoty v nemovitostech, které mohly již mít ve vlastnictví jejich
uživatelé. Bytová družstva, která jsou schopna dobré správy, by jim tyto
nemovitosti měla nyní pouze spravovat. Bylo na to již 15 let !
Společenství vlastníků
jednotek s právní subjektivitou musí vzniknout v každém domě bytového družstva v
němž je nejméně 5 bytů (jednotek) z nichž jsou alespoň 3 ve vlastnictví tří
různých vlastníků (mezi ně patří i byt. družstvo). Ustavující schůzi SVJ musí
svolat bytové družstvo do 2 měsíců po té, kdy tato skutečnost nastane. Za účasti
notáře jsou na prvním shromáždění SVJ přijaty Stanovy SVJ a zvoleny orgány SVJ,
které se pak zapíší do zvláštního rejstříku u soudu. Družstva to nedělají,
odkazují na nejasnost zákona a výklady různých vykladačů (zde se vždy ptejte
komu tyto výklady prospívají) a svolávají různé "sešlosti" vlastníků a
družstevníků dohromady a na nich dále mlží a všechny dezinformují. Jde jim jen
o jediné. Dočkat se v tomto "rozložení sil" dne 1.7.2010. Pak již zřejmě
družstva nepřevedou ani špížku a začnou následující počty.
Na shromážděních SVJ se hlasuje "silou" metrů čtverečních bytů
jejich vlastníků. Kdo má více metrů, přehlasuje toho, kdo jich má méně. To je
demokratické. Zákon také pro některá hlasování a rozhodování SVJ dává vyšší
kvóra – počty nutných hlasů pro schválení návrhu.
A nyní prosím čtěte velmi, ale velmi pozorně
! Týká se to totiž nejenom družstevníků ale také těch, kteří si
byty již převedli do vlastnictví a mají často za to, že "jsou za
vodou". Bohužel nejsou. Pokud má bytové družstvo nadpoloviční většinu
metrů čtverečních v domě, kde mají koupen byt, pak je přehlasuje, zpravidla
jediný člověk, který se na shromáždění SVJ dostaví za družstvo a zvedne
ruku. Budou-li chtít takové rozhodnutí Shromáždění SVJ napadnout, mohou
pouze žalovat u soudu, a to jen do 6 měsíců po konání shromáždění SVJ.
Vlastníci tak budou po 1.7.2010 v situaci, že družstvo jako většinový
spoluvlastník bude už navždy spravovat jejich dům, neboť nikdy samo sobě
výpověď nedá. To je nepříjemné, ale co teprve při jednání o milionové investici
do domu – revitalizaci atp. Rozhodovat bude ten kdo sám platit nebude
! Bytové družstvo. Část z milionů družstvu zaplatí družstevníci, kteří
jsou nájemníky a nemají reálnou možnost (zejména ve velkých postsocialistických
družstvech se systémem delegátů) cokoliv skutečně ovlivnit. Část z milionů,
připadající na vlastníka bytu mu bude rozúčtována družstvem, coby správcem
domu. O penězích jiných se rozhoduje přece tak dobře. A čím vyšší částky, tím
vyšší provize … To není poplašná zpráva, to je pravda, logicky dovozená ze
současného právního stavu a konkrétní doložitelné situace.
Jaké je řešení ? Družstevníci "spící na svých právech" se
musejí konečně vzbudit. Sami či za přispění spolubydlících vlastníků bytů, kteří
si včas uvědomí svoji situaci. Za 15 měsíců již bude pozdě bycha
honit. Nepřevedené byty družstevníci fakticky věnují družstvu a odmítnou tak
účast ve 3. vlně privatizace v ČR. Pokud však jejich vinou zůstane většinový
podíl v domě družstvu, pak tímto svým jednáním poškodí zájmy těch, kteří byty do
vlastnictví převedli a zmaří tím smysl privatizace značné části socialistického
družstevního majetku.
Závěr: Kdo si včas nepřevede družstevní byt do
vlastnictví je zřejmě bez pudu sebezáchovy. Možné nevýhody jsou vždy
převáženy výhodami, mezi něž patří i jistota zápisu bytu v Katastru nemovitostí
na jméno vlastníka.